Descubre las claves de la nueva ley de vivienda en lo que respecta a alquileres, viviendas en propiedad y otros aspectos del sector inmobiliario.
Esta nueva Ley de Vivienda fue acordada de forma casi definitiva el pasado mes de abril. Ayer fue incluida en el BOE y hoy, 26 de mayo, ya ha entrado en vigor. Te contamos cómo te afectará en caso de que te encuentres en alguna de estas situaciones.
¿Cuáles son las claves más importantes de esta ley?
La nueva ley de vivienda 2023 ya ha entrado en vigor. A continuación, te contamos los puntos clave más importante derivados de ella:
Beneficios fiscales para propietarios
Los beneficios fiscales para propietarios son una serie de incentivos que ofrecen ventajas tributarias a aquellas personas que poseen una propiedad. El gobierno ha anunciado que se otorgarán incentivos fiscales en el IRPF a los pequeños propietarios que pongan en alquiler su vivienda en zonas tensionadas. Estos incentivos están diseñados para compensar el límite en el aumento de precios de los nuevos contratos de alquiler en relación con el contrato anterior.
Aunque aún no se conocen los detalles exactos de estas bonificaciones fiscales, el borrador de la ley de vivienda de 2022 incluía una bonificación del 50% para todos los propietarios que alquilaran su vivienda, del 70% para nuevos contratos con mejoras o rehabilitación y para alquileres a jóvenes de entre 18 y 35 años, y del 90% en áreas declaradas tensionadas.
Ampliación de las áreas de mercado del alquiler en zonas tensionadas
Para que la zona de una vivienda sea declarada como tensionada debe cumplir los siguientes requisitos:
- Un aumento en el precio de la vivienda de más de 3 puntos porcentuales por encima del valor del IPC en los últimos 5 años.
- Un precio medio de vivienda que supere el 30% de los ingresos medios de la zona.
Las zonas como tensionadas siempre serán determinadas por la comunidad autónoma a la que pertenezcan. Estas zonas tensionadas podrán ser desde micro zonas en ciudades como comunidades autónomas enteras. Pertenecer a estas zonas hará que los propietarios y alquilados estén sujetos a unas regulaciones especiales.
Nueva definición para los grandes propietarios
Desde que entre en vigor la nueva ley de vivienda en España, se distinguirá entre pequeños propietarios a aquellos que tengan menos de 5 viviendas en propiedad y a grandes propietarios los que tengan 5 o más viviendas en propiedad.
Regulación de precios en nuevas áreas de mercado de alquiler bajo tensión
En el caso de grandes propietarios con inmuebles en las zonas de mercado de alquiler tensionadas, los propietarios no podrán fijar un precio superior al índice de precios establecido por la comunidad autónoma correspondiente. Si ya existe un índice en la región, como en Cataluña, se establecerá un plazo para su homologación.
Obligación del propietario del inmueble de pagar los honorarios de la inmobiliaria
Lo que dice la nueva ley de alquiler de vivienda es que, a partir de ahora, los gastos y honorarios inmobiliarios generados por el alquiler de una propiedad siempre serán responsabilidad del propietario, no del inquilino.
Anteriormente, era común que los inquilinos pagaran la comisión de la inmobiliaria, que era alrededor del 10% del precio anual del alquiler más el IVA. Sin embargo, con esta nueva normativa, los propietarios estarán obligados a asumir este coste.
Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos adicionales
No se podrá aumentar el precio del alquiler utilizando otro tipo de gastos como las basuras, la comunidad de propietarios, el impuesto de propiedades…
Eliminación del IPC como límite en la actualización anual del alquiler.
A partir de enero de 2024, la nueva normativa establece que los precios de los alquileres tendrán una actualización máxima del 3%, sin estar vinculados al IPC. Actualmente, debido a medidas extraordinarias, la actualización de los alquileres está limitada a un máximo del 2%. Esto significa que, con la nueva normativa, se aumentará el límite máximo permitido para la actualización anual del alquiler.
Protección contra desahucios
Se establecen normas para proteger y controlar a las personas que se encuentran en riesgo de desahucios con esta nueva ley de vivienda:
- Se establecerá una fecha y hora específicas para los desahucios en lugar de dejarlos indefinidamente.
- Se agregarán nuevas prórrogas a los procesos de lanzamiento para retrasarlos por más de 2 años.
- Las personas vulnerables tendrán acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudicial.
- Las Comunidades Autónomas podrán crear sus propios mecanismos de mediación y alternativas habitacionales para las personas en riesgo de desahucio.
- Se permitirá el uso de los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales a las personas en riesgo de desahucio, como alquileres sociales con descuentos, realojamiento de personas vulnerables, y otras políticas similares.
Qué son las zonas de mercado tensionado
En el mercado inmobiliario de alquiler, las zonas de mercado tensionado se refieren a las áreas donde hay una alta demanda de viviendas en alquiler pero una oferta limitada, lo que resulta en precios de alquiler más altos y una mayor competencia entre los posibles inquilinos.
Estas zonas pueden ser resultado de varios factores, como un aumento en la población, una disminución en la construcción de nuevas viviendas o una mayor atracción de la zona para los inquilinos. En estas áreas, los propietarios de viviendas pueden aumentar los precios de alquiler y tener menos incentivos para ofrecer descuentos o promociones especiales, ya que la demanda es alta.
Por otro lado, los inquilinos pueden encontrarse con dificultades para encontrar una vivienda asequible en estas zonas, ya que los precios de alquiler pueden estar fuera de su presupuesto o pueden haber múltiples solicitudes para la misma propiedad.
Prohibición de acuerdos que contravengan la Ley de Vivienda
Actualmente, tal y como está redactado el borrador, se puede llegar a un acuerdo para que el inquilino renuncie por contrato a las obligaciones y derechos de la Ley de Vivienda. Después de esta modificación se elimina cualquier tipo de clausula que permita no aplicar esa ley en el contrato.
¿Qué diferencia hay con la propuesta de Ley de Vivienda 2022?
La diferencia entre la ley de Vivienda propuesta en 2022 en España y la de 2023 es que se han eliminado hasta 7 artículos relacionados con políticas de consumo donde el Estado no tiene competencia para legislar y se han modificado más artículos para que las comunidades autónomas tengan un mayor poder de legislación como, por ejemplo, en materia de zonas tensionadas, mencionadas en los puntos anteriores.
Estas son las nuevas modificaciones que se pretenden implementar cuando entre en vigor la nueva Ley de Vivienda en España ¿A quién crees que favorece más? ¿Crees que es una solución para los problemas actuales en materia de alquiler? ¡Te leemos en comentarios!
