Cómo tributa una segunda vivienda en la renta

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Descubre cómo tributa tu segunda vivienda en la declaración de la renta porque deberías saber que, dependiendo del uso que hagas de ella, será de una manera u otra.

Si has invertido en una vivienda de obra nueva en Zaragoza y ahora dispones de dos propiedades, este artículo es para ti. Te explicamos cómo se clasifican los diferentes tipos de segunda vivienda a la hora de tributar y a cuál te tendrás que acoger dependiendo del uso que hagas de la vivienda. ¡Vamos allá!

¿Cómo se declara una segunda residencia?

Antes de comenzar, tienes que tener claro que si tienes una segunda vivienda en propiedad o estás pensando en adquirir una próximamente, la forma de tributar de esta segunda vivienda no es la misma que la de tu vivienda habitual en la Declaración de la Renta.

Para entender cómo declarar una segunda vivienda tendrás que entender el concepto de segunda residencia para después analizar el uso que haces de ella y saber a qué plan de tributación te tienes que acoger.

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¿Qué se considera segunda residencia?

El concepto segunda residencia está definido por la Agencia Tributaria como aquel inmueble en el que no residimos de forma habitual, es decir, que no es tu vivienda principal en la que pasas la mayor parte de tu tiempo.

Con esta definición que se hace de segunda residencia, el siguiente paso que hace la Agencia Tributaria es clasificar las segundas residencias según el uso que se hace de ellas para establecer la forma en la que deben tributar. Entre las formas de uso que se pueden hacer de las segundas viviendas encontramos algunas como:

  • Viviendas vacacionales o eventuales: son propiedades que se usan para estos fines, entre estas casas encontramos algunas como apartamentos en la playa, casas en la nieve o cualquier vivienda donde no resides habitualmente pero la utilizas para pasar tiempo vacacional en ella.
  • Bienes de inversión: son propiedades disponibles utilizadas para alquilar, revender o sacar algún tipo de rédito con ellas, el objetivo de estos bienes es obtener un tipo retorno con ellos.

En resumen, ya hemos visto que Hacienda clasifica las segundas residencias según el tipo de uso. Ahora, es momento de entender cómo tributan estos dos tipos de segundas residencias y tener claro que, aunque una segunda vivienda no genere ingresos, tendrá que tributar igualmente.

¿Cómo tributa una segunda vivienda de alquiler permanente?

El primer caso para entender la tributación de segundas residencias es el de si tienes una propiedad destinada al alquiler permanente. Este es el tipo más común de segundas residencias en España según el uso que se le da a las segundas residencias.

Para Hacienda, la renta que se obtiene de alquilar estos inmuebles se establece como un rendimiento de capital inmobiliario, por lo que tributa en la base imponible general. En la base imponible general están incluidos rendimientos de actividades económicas, los del trabajo… por lo que se deberá tributar acorde a las características de este grupo descontando gastos obligatorios para la obtención de esta renta como IBI, comunidad de vecinos, seguros, amortizaciones…

Si se alquilase el garaje y trastero incluidos en la vivienda, los rendimientos irían incluidos en el rendimiento del alquiler del inmueble. Si garaje o trasteros fuesen alquilados por separado, entonces los rendimientos de estos inmuebles serían considerados como otros inmuebles alquilados.

Si el uso que hicieses de la vivienda fuese el de inmueble de alquiler permanente principal, podrás reducir un 60% el rendimiento neto de esta. Si la plaza de garaje y trastero se alquilasen por separado, al no formar parte de la vivienda del inquilino, no se tendría derecho a aplicar la reducción del 60%.

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¿Cómo tributa una segunda vivienda alquiler temporal?

Si la vivienda se alquila por temporadas, un caso en auge en nuestros días con los alquileres vacacionales a turistas, se debe tributar el beneficio como rendimiento de capital inmobiliario, analizando los ingresos y gastos necesarios para realizar su obtención.

En este caso, no se puede aplicar la reducción del 60% de los rendimientos netos obtenidos, ya que esta vivienda nunca se podrá clasificar como inmueble principal.

Como es una vivienda de alquiler turístico o temporal, los servicios que se ofrecen son de actividades económicas por lo que deberá tributar como rendimientos de actividades económicas.

¿Cómo tributa una segunda vivienda de uso personal?

Una segunda vivienda de uso personal es una vivienda que se encuentra vacía la mayor parte del tiempo, por lo que lleva consigo una serie de imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF.

Esto ocurre porque la Agencia Tributaria refleja que el hecho de poseer una segunda vivienda, aunque no esté alquilada, ofrece la posibilidad de obtener rendimientos por ella, por lo que se imputa una renta del 2% del valor catastral del inmueble, que si se ha revisado en los últimos 10 años será del 1,1%.

¿Cuál es la tributación en caso de venta de una segunda vivienda?

Si el uso que le quieres dar a tu segunda vivienda es el de obtener rendimientos al venderla, el tipo de tributación será otro dependiendo de si se produce una ganancia o pérdida patrimonial.

Para saber si se produce una ganancia o pérdida patrimonial en la venta de un inmueble de segunda mano, habrá que calcular la diferencia entre el valor de transmisión del inmueble menos los gastos derivados de realizar esa operación y el valor de adquirir el inmueble junto con los gastos de compra.

Si se produce ganancia patrimonial, la tributación que hay que realizar será aproximadamente del 20%.

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¿Se puede desgravar segunda vivienda?

La segunda vivienda desgrava en Hacienda siempre y cuando la tengas alquilada y te suponga una serie de gastos. Si está vacía de forma circunstancial, solo se podrá desgravar la parte de los días en la que ha estado alquilada.

Como te hemos explicado antes, si la vivienda se alquila para uso permanente, el rendimiento neto se reducirá en un 60%, que no se podrá aplicar en caso de que el alquiler sea temporal o turístico.

Se podrán deducir todos los gastos necesarios para que se pueda realizar la actividad económica de forma adecuada, como electricidad IBI, gastos de comunidad, seguros…

Por último, no se pueden desgravar facturas cuyo importe fue destinado a mejorar o ampliar el inmueble.

¿Merece la pena comprar una segunda vivienda?

Como hemos visto a lo largo del artículo, las tributaciones de IRPF dependerán del tipo de uso que se le de a la vivienda, por lo que a la hora de comprar una segunda residencia tendrás que tener en cuenta que vas a tener que pagar a Hacienda por ella.

Ante la pregunta de si merece la pena comprar una vivienda adicional por estos motivos, tendrás que tener en cuenta el uso que le vas a dar a esa segunda residencia: si va a ser un inmueble de inversión, si la vas a alquilar de forma temporal o va a estar vacía para disfrutarla cuando quieras. Analizar la situación que va a tener esta vivienda te servirá para saber cuánto te va a costar en realidad la vivienda, los gastos que va a tener y los rendimientos que tendrás que aportar.

Nuestra recomendación es que analices tu situación económica para saber si puedes permitirte disponer de una vivienda tan solo para utilizarla durante los meses veraniegos.

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